●マンションの長寿化
ではどうすればマンションの長寿化を進めることができるでしょうか。そのための条件として、私が考えているのは次の４点です。
第１に、建物の躯体そのものの長寿化を図ることが必要です。この点に関しては、十分な手入れさえ行えば、マンションの躯体はすでに１００年以上の寿命をもつポテンシャルはあるといわれています。
第２は、設備関係のメンテナンスが容易に行えることです。建替えの事例をみると、躯体の老朽化よりも、ライフラインといわれる電気、ガス、給排水管など設備関係の老朽化が大きな原因となっています。
この点に関しても、３０年前のマンションに比べて、現在のマンションでは大きな技術革新があり、給排水管などは比較的容易にメンテナンスができるシステムとなっているようです。
ただし、ＩＴ環境やエコロジー、エネルギー関連など、技術進化が著しい分野ではこれから未知の課題が発生する可能性はあるでしょう。
第３に、適切な管理が実現できる組織体制ができていること。ハード面で長寿化を可能にする技術が進歩しても、適切な管理が行われなければ、１００年という期間を超越することは困難です。
第４は、家族構成の変化や住戸が転々譲渡された場合の変化への対応力があること。
４つのポイントのうち、１～３はすでにある程度の成果を上げつつあると思います。
もし、これら４つの条件を充たすことが可能になれば、１００年住宅は一般化するものと考えられます。そして、それぞれのマンションが１００年以上も住宅としての役割を継続して果たせるということになれば、マンションの中古市場は現在よりずっと活性化するでしょう。家族構成の変化などに応じた住み替えが今よりも一般化し、結果としてマンションの寿命はさらに延びることが期待できるのです。
実際、大手デベロッパーの中には「１００年マンション」と銘打った長寿命マンションの供給に積極的に取り組んでいるところもあります。